روی کاغذ، مسکن حمایتی روی زمین اجاره‌ای ۹۹ ساله یک پروژه عظیم است: حدود ۷۳۵ هزار پروانه ساختمانی و شروع ساخت نزدیک به ۷۲۳ هزار واحد. اما گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی که در میانه مهر ۱۴۰۵ در رسانه‌هایی مثل اقتصاد فارسی و اکوایران بازتاب یافته، تصویر دیگری هم می‌دهد: هرچه به انتهای زنجیره ساخت نزدیک‌تر می‌شویم، عددها آب می‌روند تا جایی که واحدهای در مرحله نازک‌کاری و نزدیک به تکمیل حدود ۱۰۷ هزار می‌ماند. فاصله پروانه تا کلید، همان جایی است که وعده مسکن به صورت‌حساب هزارهمتی و فشار اجاره روی خانوار تبدیل می‌شود.
زنجیره ساخت کجا لاغر می‌شود؟
اعداد گزارش را می‌توان مثل قیف خواند. از نزدیک ۷۳۵ هزار پروانه و حدود ۷۲۳ هزار شروع ساخت، به این مراحل می‌رسیم:
- پی: حدود ۵۸۱ هزار واحد
- اسکلت و سقف: حدود ۴۲۴ هزار واحد
- سفت‌کاری: حدود ۲۵۹ هزار واحد
- نازک‌کاری / نزدیک تکمیل: حدود ۱۰۷ هزار واحد
یعنی بخش بزرگی از آمار «شروع شده» هنوز فاصله معناداری با قابل‌سکونت بودن دارد. این الگو با پیام‌های اخیر وزارت راه هم هم‌خوان است: تمرکز از افتتاح‌های نمایشی و شروع واحد جدید، به اتمام تعهدات گذشته شیفت کرده است. حدود ۱۳۰ هزار واحد با پیشرفت نزدیک ۸۰ درصد در صف افتتاح گزارش شده؛ عددی که نسبت به ۷۳۵ هزار پروانه کوچک به نظر می‌رسد، اما از نظر خانوار منتظر، همان «موجودی قابل تحویل» است.
صورت‌حساب حدود ۳۱۰۰ همتی؛ سهم دولت، بانک و متقاضی
برآوردهای نقل‌شده از همین گزارش و بازتاب‌های رسانه‌ای، هزینه تکمیل تعهدات مسکن حمایتی به‌همراه مسکن مهر را حدود ۳۱۰۰ تا ۳۱۳۹ هزار میلیارد تومان (همت) می‌دانند. ترکیب تقریبی منابع در گزارش‌های ثانویه چنین آمده است:
- دولت: حدود ۱۶۳۵ همت
- تسهیلات بانکی: حدود ۶۶۹ همت
- آورده متقاضی: حدود ۸۳۵ همت
این ارقام را باید با احتیاط خواند؛ بخشی از آن‌ها از گزارش‌های خبری ثانویه استخراج شده و ممکن است گرد شده یا شامل تعهدات انباشته مهر و نهضت باشند. با این حال، پیام ویکی‌کردیتی روشن است: حتی اگر سهم دولت تأمین شود، حدود ۶۶۹ همت تسهیلات باید از شبکه بانکی عبور کند؛ در شرایطی که بانک‌ها با فشار کفایت سرمایه، اضافه برداشت و محدودیت رشد ترازنامه روبه‌رو هستند. آورده ۸۳۵ همتی متقاضی هم در تورم بالا و افت قدرت خرید، خودش به گلوگاه تبدیل می‌شود؛ نه فقط یک ردیف حسابداری.
چهار مانع دفتر اقتصاد مسکن
دفتر اقتصاد مسکن چهار گلوگاه اصلی را نام می‌برد:
- تسهیلات بانکی: تأخیر در پرداخت، سقف ناکافی نسبت به هزینه تمام‌شده، و محدودیت منابع بانک‌ها.
- آب و برق (زیربنا): زمین بدون انشعاب و شبکه، واحد را روی نقشه جلو می‌برد اما قابل سکونت نمی‌کند.
- خدمات روبنایی: مدرسه، درمانگاه، دسترسی و خدمات شهری؛ بدون آن‌ها پروژه «تمام‌شده» هم برای خانوار ناقص است.
- آورده متقاضی: اقساط و سهم نقدی خانوار که با تورم مصالح و اجاره هم‌زمان سنگین‌تر شده است.
نکته سیاستی مهمی که در پیام‌های وزارتی هم تکرار شده این است: واگذاری زمین بدون زیرساخت، وعده کاذب می‌سازد. پروانه روی زمین خشک، آمار شروع را بالا می‌برد، اما قیف تکمیل را خالی می‌گذارد.
اجاره و تورم مسکن؛ فشار با تأخیر به خانوار
برای مستأجر، این عقب‌ماندگی عرضه فقط یک عدد اداری نیست. گزارش‌های شبکه طلا و ارز (TGJU) در ۸ مهر نشان می‌دهد پس از حدود ۲۰ ماه آرامش نسبی، تورم نقطه‌به‌نقطه گروه مسکن در بازه پنج‌ماهه بیش از ۱۰ واحد درصد بالا آمده است. قراردادهای اجاره معمولاً با تأخیر نسبت به تورم عمومی تنظیم می‌شوند؛ برای همین موج افزایش با فاصله به جیب خانوار می‌رسد. عرضه ناتمام حمایتی، حتی اگر در بلندمدت به بازار کمک کند، در کوتاه‌مدت جایگزین واحدهای آماده اجاره یا خرید نیست و فشار روی بازار استیجاری را کم نمی‌کند.
چه چیزهایی را دنبال کنیم؟
- نسبت واحدهای نزدیک تکمیل و افتتاح‌های واقعی به آمار پروانه و شروع ساخت؛ آیا قیف پر می‌شود یا فقط دهانه آن بزرگ می‌ماند؟
- عملکرد پرداخت تسهیلات مسکن حمایتی در شبکه بانکی و فاصله آن با سقف ۶۶۹ همتی برآوردی.
- زمان‌بندی تأمین آب، برق و خدمات روبنایی برای پروژه‌هایی که اسکلت گرفته‌اند اما قابل سکونت نیستند.
- مسیر تورم اجاره در ماه‌های پیش‌رو؛ آیا جهش نقطه‌به‌نقطه گروه مسکن ادامه پیدا می‌کند یا با تحویل واحدهای ۸۰ درصدی آرام می‌گیرد؟
برای خانوار منتظر واحد حمایتی، معیار عملی ساده است: پیشرفت فیزیکی قابل راستی‌آزمایی، وضعیت انشعاب، و شفافیت آورده و اقساط—نه فقط عدد پروانه‌های صادرشده در گزارش‌های ملی.
این مطلب صرفاً تحلیلی و آموزشی است و ارقام آن بر پایه گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و بازتاب‌های رسانه‌ای (از جمله اقتصاد فارسی، اکوایران و شبکه طلا و ارز) است؛ ترکیب منابع مالی حدود ۳۱۰۰ همتی را با احتیاط و به‌عنوان برآورد تقریبی بخوانید.